«Ein Systemwechsel ist kein Stichtag, sondern ein Prozess.» Der Wegfall des Eigenmietwerts gilt als einer der grössten steuerpolitischen Systemwechsel der letzten Jahrzehnte. Für Eigentümerinnen und Eigentümer von selbstbewohntem Wohneigentum markiert er das Ende eines bekannten, aber oft kritisierten Besteuerungsmodells. Was auf den ersten Blick nach einer Vereinfachung und steuerlichen Entlastung aussieht, entpuppt sich bei näherer Betrachtung als komplexer Umbruch mit klaren Gewinnern – und Verlierern.
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts fallen gleichzeitig zentrale Abzugsmöglichkeiten weg. Insbesondere bei hohen Hypothekarschulden oder bei Immobilien mit Renovationsbedarf kann dies erhebliche steuerliche Auswirkungen haben, da diese Liegenschaften künftig an steuerlicher Attraktivität verlieren und sich bestehende Finanzierungs- und Investitionsannahmen verändern. Entscheidend ist deshalb nicht, ob man vom Systemwechsel betroffen ist, sondern wie gut man sich darauf vorbereitet. Das verbleibende Zeitfenster bis Ende 2027 spielt dabei eine zentrale Rolle. Der Systemwechsel dürfte frühestens ab 2028 in Kraft treten; der definitive Entscheid liegt derzeit beim Bundesrat.
Wegfall Eigenmietwert – Wegfall der Unterhaltsabzüge
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts wird selbstgenutztes Wohneigentum künftig nicht mehr als Einkommen besteuert. Gleichzeitig sollen für selbstbewohnte Liegenschaften inkl. 2. Wohnungen verschiedene Abzüge nicht mehr zulässig sein, insbesondere:
- Unterhalts- und Instandstellungskosten
- Kosten für Verwaltung durch Dritte sowie Versicherungsprämien
- Energetische Sanierungs- und Umweltmassnahmen (mindestens bei der direkten Bundessteuer)
Für vermietete oder verpachtete Liegenschaften bleiben Unterhaltskosten weiterhin grundsätzlich abzugsfähig. Der Systemwechsel betrifft damit vor allem selbstbewohntes Wohneigentum.
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